Цены на квартиры в РТ улетели в космос, но их все равно не хватает

Татарстан – рекордсмен не только по объемам ввода жилья, но и по уровню цен на него. Разбираемся, что послужило росту цен на новостройки и насколько они увеличились.

По итогам 2023 года Татарстан в очередной раз побил собственный рекорд по вводу жилья – ввели 3,4 миллиона кв. м, включая многоквартирные и индивидуальные жилые дома.

При этом, по данным Минстроя РФ, республика находится на первом месте по средней рыночной стоимости в ПФО. Средняя цена за квадрат во II квартале минувшего года составила 135 288 рублей, что на 2 тысячи рублей больше по сравнению с I кварталом. Ценник растет, а для льготной ипотеки требуется минимальный первоначальный взнос до 30% от стоимости недвижимости, несмотря на то, что ставка составляет 6%. Что влияет на повышение стоимости новостроек, разбираемся с экспертами.

Невыкупленные квартиры – это единичные случаи

Банки дают кредит на проектное финансирование: ключевая ставка +3%. Застройщики могут снижать процентную ставку при определенной динамике наполнения эскроу-счетов, отмечает пресс-секретарь строительной компаний «СМУ-88» Айрат Габдулбаров.

Счет применяется при покупке недвижимости в процессе строительства. Покупатель сам пополняет его средствами из личных сбережений или ипотечных средств банка. Чем больше денег поступает на эскроу-счет, тем больше квартир продает застройщик, и тем быстрее процентная ставка по проектному финансированию снижается.

– Если застройщик за короткое время полностью продаст свой проект, он не сможет обеспечивать дальнейшее равномерное наполнение эскроу-счетов, и по условиям договора ставка для застройщика вырастает на прежнее значение: ключевая ставка +3%. Весь оставшийся срок строительства он будет платить огромные деньги за то, что поторопился, – рассказал собеседник.

По его словам, в «СМУ-88» невыкупленные квартиры являются единичными случаями, которые в течение двух-трех месяцев идут на продажу. По мнению Габдулбарова, к завершению строительства и вводу дома в эксплуатацию 98-99% квартир уже куплено. Гораздо чаще бывает, что жилье заканчивается за один-два месяца до завершения строительства.

Руководитель компании «101 GROUP Поволжье» Максим Воронин рассказал, что у них вовсе отсутствуют невыкупленные квартиры. Также он выделил ряд причин, почему цены на новостройки не снижаются.

– Ожидание лучших времен, а именно снижение ключевой ставки и оживление рынка. Замороженные деньги в недвижимости с учетом банковских процентов не позволяют снизить цену и уйти в убыток. Нестабильная ситуация в стране – боязнь держания денег в наличке. Продавать ниже рынка можно ради покупки выгодного предложения, которых сейчас немного, – заявил Воронин.

Коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова поделилась тем, что доступная цена делает такую недвижимость востребованной широкими группами покупателей. На сегодняшний день по своим объектам в компании затоваривания не ощущают.

– ГК «Новастрой» реализует как проекты бизнес-класса в центре Казани, так и жилые комплексы в агломерации по доступным ценам. Например, в ЖК «Тура-Нова» (вторая очередь строительства) сейчас можно приобрести квартиру всего за 3,3 миллиона рублей. Напротив, повышенный спрос, а также рост себестоимости строительства приводят к необходимости повышения цен, – рассказала Дарчинова. – После ввода в эксплуатацию мы также реализуем недвижимость по рыночной цене, так как в наших домах стоимость владения сводится к минимуму за счет низких тарифов, автоматических приборов учета, а в некоторых проектах – индивидуального газового отопления.

Где есть спрос, там есть возможность поднимать цены

Профессор кафедры финансовых рынков и финансовых институтов Казанского федерального университета Игорь Кох назвал три основных фактора роста цен на жилье.

Первый – наличие большого количества программ льготных ипотечных кредитов, которые простимулировали избыточный спрос на жилье.

– Где есть спрос, там есть возможность поднимать цены, – отметил экономист.

Второй – удорожание строительных материалов и техники.

– Не секрет, что значительная часть строительной техники имеет импортное производство. После девальвации рубля, произошедшей в последние два года, пошел рост цен на материалы, которые строители заложили в цену готовой продукции, – указал эксперт.

Третий – желание граждан инвестировать свои сбережения именно в недвижимость, что породило такой инвестиционный спрос на жилье.

– Ввиду снижения привлекательности и повышенных рисков в отношении всех остальных инструментов, соответственно, значительная часть населения решила, что инвестиции в живую недвижимость – самый выигрышный вариант. Люди пошли покупать квартиры, что опять подстегнуло спрос на них, – заключил профессор.

По мнению эксперта, льготные ипотечные программы немного ужесточают свои условия: требуется больший первоначальный взнос, ставки где-то повышаются.

– На фоне текущего уровня инфляции и текущих процентных ставок коммерческих льготная ипотека все еще является привлекательной, поэтому люди покупать жилье будут. Покупки будут в основном за счет льготных ипотечных программ как субсидируемых государством, так и субсидируемых застройщиками, связанными с ними банками, – прогнозирует Игорь Кох.

Напомним, что ранее Президент России Владимир Путин поручил распространить программу льготной ипотеки под 2% на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей.

Оскандалившееся на строительстве космодрома «Восточный» ПСО «Казань» все ближе к банкротству