«Ипотека стала нерабочим инструментом»: откажутся ли застройщики РТ от продажи квартир в рассрочку

ЦБ выразил недовольство тем, что девелоперы стали продавать квартиры в рассрочку, а доля ипотеки сократилась. В итоге долги перед застройщиками по новому инструменту достигли 1 трлн рублей, но при этом «граждане находятся в более уязвимом положении», заявил регулятор. Эксперты KazanFirst соглашаются, что это «очень рискованный продукт» и «многие клиенты не знают, как они будут закрывать рассрочку, когда подойдет срок выплаты оставшейся части долга».

В России по итогам I квартала 2025 года доля рассрочек в сделках купли-продажи жилья на первичном рынке составила порядка 40%. При этом в предыдущие годы она не превышала 10-20%. Такие данные приводит Центробанк РФ.

Регулятор обращает внимание, что объем накопленной задолженности по рассрочке достиг 1 трлн рублей. Ссылаясь на опрос крупнейших застройщиков, ЦБ РФ отмечает, что рассрочка была одним из основных способов оплаты в I квартале этого года.

Представители Центробанка заявляют, что «застройщики, как правило, не оценивают уровень платежеспособности покупателя при предоставлении ему рассрочки» и «распространение такой практики увеличивает риски закредитованности граждан».

— Люди могут столкнуться с отказом банка в предоставлении ипотеки или сложностями в обслуживании кредита. Продажи в рассрочку зачастую предполагают завышение стоимости жилья. Это может привести к финансовым потерям граждан, если понадобится продать жилье на вторичном рынке, — сообщается в письме регулятора.

В ЦБ указывают, что при покупке жилья в рассрочку граждане находятся в более уязвимом положении, чем заемщики по ипотечным кредитам. Люди не могут воспользоваться механизмом кредитных каникул, а также мерами господдержки для погашения части задолженности по рассрочке. Кроме того, есть «риски как для самих застройщиков, так и для банковской системы».

— Они связаны с тем, что покупатель может отказаться от договора по предоставлению рассрочки или будет неспособен ее погашать. Документ Банка России призван ограничить риски, связанные с этой практикой, — заключил регулятор.

Напомним, первоначальный взнос по такой программе составляет от 15%, а выплатить полную сумму необходимо в срок до 5-10 лет. Покупатель имеет право поселиться в квартире сразу после получения ключей, однако собственником он становится, когда выплатит полную стоимость. Большинство застройщиков предусматривают рассрочку без начисления процентов, однако покупатель отдельно платит за оформление такой рассрочки.

На пресс-конференции по обзору сектора жилья Татарстана по итогам I квартала 2025 года девелоперы заявляли, что рассрочка занимает 50% всех сделок в республике. Но такой продукт «для застройщика ужасен», говорила коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова. Она поясняла, что это не дает девелоперам заполнять эскроу-счета, процентная ставка по проектному финансированию увеличивается, повышается себестоимость жилья и конкуренция, а также сокращается прибыль застройщика.

«Рассрочки — это очень длинные, дорогие деньги»

Сейчас нет законных инструментов, которые гарантировали бы своевременное и полное выполнение дольщиком своих обязательств по договору долевого участия. Вернуть клиенту долевой взнос, в случае расторжения договора, необходимо будет полностью. Об этом KazanFirst рассказала директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова. Она объяснила, что бронирование рассрочки составляет около 20 тысяч рублей, но оно «не защищает застройщиков от рисков».

Эксперт добавила, что при продаже жилья через агентство недвижимости «большая часть девелоперов авансирует комиссионное вознаграждение брокерам от полной стоимости договора долевого участия, и в случае расторжения документа возврат аванса не гарантирован». Кроме того, «некоторые девелоперы проводят предварительный скоринг клиентов, однако это так же не гарантирует успешный переход на ипотеку впоследствии».

— Действительно, в определенный период доля сделок с использованием рассрочек у некоторых застройщиков достигала 40-50%. Доля таких сделок в компании GloraX традиционно не превышает 20% — эти оптимальные, на наш взгляд, показатели, которые позволяют нам уверенно себя чувствовать на рынке. Рассрочки — это очень «длинные», дорогие деньги, с высокими рисками ежемесячного нарастания дебиторской задолженности, — сообщила Халилова.

Она согласна, что «покупка с полной оплатой или привлечением ипотечных средств удобнее для девелопера, но в сегодняшних реалиях стандартная ипотека стала практически нерабочим инструментом».

По ее словам, практически все застройщики поддержали бы единые, прозрачные правила игры относительно применения рассрочек — как в период строительства, так и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

— Сейчас застройщикам приходится постоянно дорабатывать, корректировать какие-то документы, нюансы, чтобы сделки с рассрочками оставались в юридическом поле, — заключила спикер.

«Не замена ипотеки, а инвестиционный инструмент»

Застройщики изобрели этот инструмент, потому что других доступных инструментов для покупки просто не было. Высокая ключевая ставка и дополнительные банковские комиссии для льготных ипотечных продуктов с господдержкой в течение 2024 года не оставляли выбора, вынуждая девелоперов переходить на сделки без банковского участия. Об этом KazanFirst рассказал генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев.

Он согласен, что «рассрочка — это и вынужденная мера, и очень яркий сигнал, что безальтернативное участие банков в сделках на первичном рынке недвижимости может вредить отрасли». По его мнению, механизм рассрочки — несовершенный, но эффективный инструмент в данном случае, хоть есть необходимость в его донастройке, чтобы сделать его сбалансированным и отвечающим требованиям современного рынка недвижимости и ожиданиям граждан.

— Рассрочки в структуре наших сделок начали появляться с первыми повышениями ключевой ставки, постепенно наращивая объем. Ключевой переход случился во II квартале 2024 года — тогда с 30% их количество увеличилось до 80%, а по некоторым объектам и до 90%. Сейчас, после отмены комиссий, ипотеки с господдержкой в какой-то степени вернули себе целевую аудиторию в массовом сегменте жилья. Но в проектах бизнес- и премиум-класса доля рассрочек остается стабильно высокой, мы это хорошо видим на примере объектов СМУ-88. Доля рассрочки в наших сделках сохраняется на уровне примерно в 70%. Это связано с более платежеспособной аудиторией, для которой рассрочка — не замена ипотеке, а инвестиционный инструмент. В условиях высоких ставок по депозитам такой формат расчётов становится выгодным: покупатель вносит первоначальный взнос, остальную сумму размещает на депозите под высокий процент, поэтому к моменту сдачи дома оказывается в плюсе, — объяснил собеседник.

Застройщик отметил, что первоначальный взнос у рассрочки может составлять от 20 до 30%, «в зависимости от объекта на срок до ввода дома в эксплуатацию». Он уточнил, что «это условие как раз связано с нюансами в законодательстве, которое может привести к некоторым трудностям».

Галеев рассказал, что «если покупатель по тем или иным причинам перестает исполнять свои обязательства по договору, то он просто расторгается, первоначалка и внесенные платежи возвращаются, а квартира выставляется на продажу по актуальной стоимости».

По словам эксперта, «существенные риски для застройщика появляются в случае, если срок рассрочки распространяется за пределы сдачи дома в эксплуатацию». Тогда могут появиться споры из-за перехода права собственности. Если же говорить о рассрочке на время строительства, «то тут из неприятных моментов существует только сниженная динамика наполнения эскроу-счетов». Однако альтернативой тут выступает полное отсутствие продаж, потому что льготные программы существенно ограничивают круг потенциальных покупателей, а платежи по стандартной ипотеке просто неподъемны.

В качестве аргументов против рассрочек ЦБ приводит основные риски: это скрытый рост долговой нагрузки покупателей, непрозрачность правил продажи объекта, ухудшение экономики проектов и кредитные риски для застройщиков.

— Последний аргумент мы уже опровергли, а что касается двух остальных, то тут тоже есть что возразить. По поводу скрытого роста долговой нагрузки: рассрочка — это, наоборот, инструмент снижения кредитной нагрузки. В отличие от ипотечного кредита, где моментально включаются проценты, комиссии и долговые обязательства перед банком, рассрочка фиксирована и предсказуема. Условия заранее известны, и они не зависят от колебаний ключевой ставки. Более того, многие застройщики предлагают рассрочку без процентов, что делает ее менее рискованной для покупателя, чем банковская ссуда. Непрозрачность правил продажи объекта не связана с природой рассрочки, а с качеством регулирования и недобросовестными участниками рынка. У серьезных застройщиков с репутацией договор рассрочки — такой же официальный документ, как и ДДУ, и сопровождается всей необходимой документацией, включая график платежей, условия неустоек и гарантий. Если есть нарушения, их нужно отслеживать и пресекать на уровне надзора, но не отменять саму рассрочку как механизм, которым пользуются десятки тысяч семей, — заключил Галеев.

Застройщику неважно, есть ли у вас еще кредиты

Главный плюс программы заключается в том, что клиенту не нужно получать одобрение в банке. И если у вас плохая кредитная история или нет официального дохода, то часто нет иного выхода, кроме как покупка в рассрочку, считает руководитель центра недвижимости «Квартет» Рустем Сафин.

Однако минус в том, что «многие клиенты не знают, как они будут закрывать рассрочку, когда подойдет срок выплаты оставшейся части долга». Если ключевая ставка будет высокой, «то платеж по ипотеке будет просто огромным, соответственно и переплата». Также проблема в том, что если у человека будет плохая кредитная история, потом банки не дадут одобрения, а значит, не получится расплатиться за квартиру.

В этом случае, со слов Сафина, может выйти так, что клиент расторгнет договор рассрочки, получит обратно все свои деньги, но их ценность уже будет не такой, как два года назад, инфляция сделает свое дело, и квартиры будут уже тоже дороже.

— Продукт очень рискованный, большинство застройщиков это понимает. Рассрочкой в основном пользуются те, кто не проходит по действующим программам ипотеки с государственной поддержкой (семейная ипотека и IT), в надежде на то, что к моменту выплаты основного долга ключевая ставка будет низкая и они смогут оформить обычную ипотеку под низкий процент. Это основная группа риска. Небольшая доля покупателей с рассрочкой — это те, кто может купить квартиру за наличку, но не хочет тратить всю сумму сразу, либо те, кто в будущем планирует семью с рождением ребенка с переходом на семейную ипотеку, — рассказал KazanFirst эксперт.

Он добавил, что «если к моменту завершения строительства ключевая ставка будет все еще высокой, то клиент просто расторгнет договор рассрочки и застройщик ему вернет всю выплаченную сумму». Это означает отмену продажи квартиры, возврат средств с эскроу-счета. Поскольку все жилые комплексы строятся на кредитные средства проектного финансирования, застройщик рассчитывает на деньги с уже проданных квартир, и если их не будет, это существенные риски для застройщика.

— Я могу сказать, что у некоторых застройщиков доля продаж в рассрочку доходит даже до 60%. И главная причина популярности — ее доступность без необходимости собирать большой пакет документов как для банка. Застройщику не важно, есть ли у вас еще кредиты, есть ли официальный доход или нет. Если вы накопили на первый взнос, значит, имеете право на покупку. Конечно, многих покупателей привлекают достаточно доступные платежи по 30-40 тысяч рублей в месяц, — сообщил Сафин.

Кому-то лишь бы продать, а кому-то лишь бы купить

Руководитель агентства недвижимости «Альта-Хоум» Никита Григорьев согласен, что рассрочка была введена после прекращения выдач льготных ипотек, а также для поддержания спроса для реализации нужного объема строящегося жилья. По его словам, «программа почти сразу же приобрела широкую популярность».

— К сожалению, большинство как покупателей, так и специалистов рынка недвижимости и застройщиков не до конца понимают серьезность этой программы. Кому-то лишь бы продать, а кому-то лишь бы купить. Рассрочка — программа для тех, у кого есть деньги. Если покупатель не вытягивает льготную ипотеку, то рассрочку он не вытянет и подавно, — рассказал KazanFirst Григорьев.

Он объяснил, что такой продукт нельзя реализовывать клиенту, если у него минимальный первый взнос 10-15%. Также должен быть запасной вариант, если заемщик не сможет выплачивать кредит.

— Для понимающих и умеющих считать деньги рассрочка — шикарный инструмент, и я сам лично пользуюсь данной программой и купил себе трехкомнатную с дальнейшим переходом на ипотеку. Сейчас после расширения семейной ипотеки рассрочка вряд ли будет пользоваться такой популярностью, так как условия 100% будут ужесточаться, — заверил специалист.