Копи на жилье, а не плати банку: в России готовят альтернативу ипотеке по примеру ФРГ

В Госдуме предложили новый механизм покупки жилья взамен недоступной ипотеки. Один из инициаторов проекта о строительных сберегательных кассах — депутат от Татарстана Айрат Фаррахов. По его словам, граждане смогут несколько лет делать взносы в такие кассы, а накопив треть или половину стоимости жилья, получить кредит на оставшуюся сумму. Проценты по вкладам будут невысокими, однако эксперты считают, что если кредиты действительно сделают под 5–6% годовых, интерес к программе будет.

Законопроект «О строительных сберегательных кассах» в Госдуму внесли депутаты Оксана Дмитриева, Олег Димов и Айрат Фаррахов (избирался в нижнюю палату от Татарстана). Они предложили создать в России специальные банки, которые будут принимать вклады граждан на цели улучшения жилищных условий и капитального ремонта домов, а затем предоставлять участникам кредиты. Деятельность будет находиться под надзором ЦБ.

Согласно законопроекту, вкладчик будет заключать договор со строительной сберегательной кассой (ССК) и вносить туда взносы фиксированного размера. После накопления 30–50% стоимости жилья получает право на кредит на оставшуюся сумму.

В самом проекте не указан размер планируемой кредитной ставки. Лишь отмечается, что процент по кредиту не может превышать ставку по вкладу более чем на 3%. А в пояснительной записке в качестве примера приводится ставка 5-6% годовых. Из этого следует, что процент по вкладам так же будет невысоким.

По задумке авторов инициативы, государство будет стимулировать накопления — выплачивать премию в 20% от годового прироста вклада, но не более 60 тысяч рублей в год. Аналогичные условия предусмотрены и для накоплений на капитальный ремонт домов.

Пять лет отдавать до трети дохода — и получишь льготный кредит

В итоге если гражданин будет откладывать в течение 5 лет до 30% дохода, или 300 тысяч рублей в год, то он по окончании срока договора получит 1 млн 959 тысяч рублей. Из них 300 тысяч рублей — это премия (субсидирование) со стороны государства, 1,5 млн рублей — накопления, а 159 тысяч рублей — проценты на вклад. В этом случае, как считают авторы законопроекта, гражданин может обратиться за кредитом в 2,5 млн рублей по ставке 5-6% годовых.

Депутаты подчеркивают, что по сравнению с льготной ипотекой расходы государства составят 300 тысяч рублей вместо 1,7 млн рублей. То есть «с точки зрения эффективности государственной поддержки система оказывается гораздо более эффективна, чем субсидирование льготной ипотеки». Разработчики напоминают, что сейчас из-за высокой ключевой ставки ЦБ ипотечный кредит по базовой программе составляет 19%, что делает его недоступным и малопривлекательным. По программам с господдержкой ставка 9%, а по семейной ипотеке — 6%.

Идея создания ССК обсуждается в России уже более 20 лет. Первый законопроект был внесен в Госдуму в начале 2000-х депутатами Иваном Грачевым и Оксаной Дмитриевой. Позже инициативу поддерживали парламентарии от партии «Справедливая Россия», в том числе Сергей Миронов. Законопроекты вносились несколько раз, однако каждый раз отклонялись из-за замечаний правительства и Центробанка, которые указывали на неясность механизма работы касс и риски для финансовой системы.

Сберкассы как в Германии или Советском Союзе

В последние годы эту идею поддерживал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин и Минстрой России.

— Мы смотрим возможность создания ссудно-сберегательных касс и ищем, как юридически дать возможность продажи жилья в рассрочку, — говорил он два года назад.

А в прошлом году Хуснуллин заявил, что разными депутатами подготовлено несколько таких законопроектов и «это надо как можно быстрее запускать в жизнь».

Подобная система работает в Германии. Большинство жителей этой страны покупают жилье не через ипотеку, а через долгосрочные стройсбережения (Bausparkasse).

— Наша версия законопроекта учитывает замечания правительства, и есть подробное обоснование. Есть нормы по финансовой устойчивости ССК, в том числе с помощью создания страхового фонда на возможные потери по доходам вкладчиков, — рассказал KazanFirst Айрат Фаррахов.

По его словам, «потребность очевидная в этом механизме». Депутат указал, что действующее законодательство предполагает предоставление полностью бесплатного жилья не более 2-3% населения. А приобрести жилье без каких-либо кредитов могут не более 10% людей.

— Оставшиеся 87% населения России могут решить жилищную проблему только через кредитование. Но весь вопрос именно в доступности жилищного кредитования, а она достаточно низкая. Тема ССК — это опыт, который хорошо показал себя в целом ряде стран, — подчеркнул Фаррахов.

Парламентарий заверил, что контроль над СКК будет вести ЦБ, который определит регламент работы таких кредитных организаций и будет выдавать им лицензии.

— Но я не думаю, что льготные ипотечные программы будут закрыты. Они сейчас достаточно узкие и постоянно меняются, — добавил собеседник KazanFirst.

«От размера ставки будет зависеть популярность инструмента»

Гендиректор казанского агентства недвижимости «Ваш надежный риелтор и НЛБ» Андрей Савельев сказал KazanFirst, что «пока непонятно, как будет работать этот механизм».

— Мало того, что этот законопроект должны принять, еще какое-то время понадобится на его исполнение. Об этом говорят уже давно. Но в любом случае это повлияет на рынок. Это окажет существенную поддержку рынка. Поэтому отношусь к инициативе очень положительно, — подчеркнул эксперт, отметив, что «похожее было в Советском Союзе».

По словам Савельева, сберегательные кассы вряд ли полностью заменят ипотечные продукты. Кроме того, пока неясно, под какую ставку будут выдаваться кредиты.

— От размера ставки будет зависеть популярность этого инструмента. Если они действительно сделают ставку 6% под кредиты, то это уже интересно, даже если вклад будет без процентов. А если ставка по вкладу будет 17%, ставка по кредиту — 20%, то это невыгодно — кредит больше съест, — указал Андрей Савельев.

«Рынок ждет не новый продукт, а предсказуемость»

По словам генерального директора группы компаний «СМУ-88» Наиля Галеева, «у стройсберкасс судьба непростая — идее уже больше 30 лет, но в рынок недвижимости она реально так и не встроилась».

— На бумаге идея хорошая и очень здравая — ты заблаговременно начинаешь заботиться о приобретении жилья, откладываешь, а потом получаешь льготный кредит и платишь комфортную сумму за свое жилье. Сейчас, когда у рынка нет массовой доступной ипотеки, эта концепция выглядит еще интереснее и логичнее. Такой механизм действительно способен привлечь в отрасль «длинные» деньги населения и частично поддержать спрос в сегменте массового жилья, — сказал он KazanFirst.

Однако Галеев обратил внимание, что это «инструмент долгого действия — он не оживит рынок завтра». Чтобы накопить первоначальный капитал, людям понадобится несколько лет, и только потом эти средства смогут превратиться в спрос на жилье.

По мнению главы группы, стройсберкассы должны были появиться вместе с проектным финансированием и эскроу-счетами. Но тогда они были не нужны. Кроме того, эффективность модели напрямую зависит от доверия граждан, стабильности законодательства и экономических ожиданий.

— Если цены на жилье продолжат расти быстрее, чем доходы, мало кто станет копить под мизерный процент, ожидая через пять лет купить квартиру, которая снова подорожала вдвое, — объяснил собеседник.

Наиль Галеев считает, что ССК может стать полезным дополнением к существующим программам, но не заменой ипотеке или рассрочке.

— Если говорить откровенно, рынок ждет не очередной «новый продукт», а долгосрочную предсказуемость — в ставках, доходах населения и правилах игры. Тогда появятся и накопления, и инвестиции, и уверенность в завтрашнем дне, — заключил эксперт.