С 1 марта 2025 года вступил в силу федеральный закон, который обязывает владельцев земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, садовых и огородных участков освоить их в течение трех лет.
Так, владельцу необходимо привести землю в состояние, пригодное для ее разрешенного использования: выровнять рельеф, уплотнить грунт, очистить его от сорняков.
Прежде всего освоение касается проблемных участков, которые заболочены, захламлены или заросли. Об этом заявил начальник отдела государственного земельного надзора, геодезии и картографии управления Росреестра по РТ Ильсур Каримов.
По его словам, владельцы будут знать, «чего нельзя допускать на земельных участках, и смогут планировать и принимать меры для предотвращения ситуаций, при которых на них могут быть выявлены нарушения». Не исполнивших закон ждут санкции, вплоть до изъятия участка.
В ведомстве рассказали, что относится к признакам земельного участка, который не используется:
- если в течение двух лет и более на нем не появился фундамент и подземные конструктивные элементы;
- если в течение пяти лет построенное здание не зарегистрировано (за исключением, когда разрешение о строительстве содержит другие сроки).
К признакам неиспользованных земель с существующими постройками относятся:
- если здания не используются по целевому назначению в течение пяти и более лет;
- разрушение или повреждение конструктивных элементов построек (например, разрушена крыша, стены, нет окон или стекол в них);
- если земельный участок захламлен мусором, предметами, которые не связаны с использованием земельного участка;
- если земельный участок зарос сорняками высотой более одного метра и более чем на 50%.
Срок освоения участка, приобретенного после 1 марта 2025 года, исчисляется с момента регистрации права собственности. Для участков, находящихся в собственности до 1 марта, срок отсчитывается с этой даты.
Выявлять нарушения будут Росреестр и местные органы власти. В первый раз штраф не назначается — ограничиваются только предупреждением, уточнили в пресс-службе регионального Росреестра.
Если владелец участка не устранит нарушения в установленный срок, то будет наложен административный штраф от 10 до 20 тысяч рублей, на должностных лиц — от 30 до 50 тысяч рублей или дисквалификация на срок до трех лет; на юридических лиц — от 100 до 200 тысяч рублей.
Затем по решению суда земельный участок могут изъять и продать с публичных торгов. Но просрочка освоения не является автоматическим основанием для изъятия. Собственники, на участках которых обнаружены нарушения, получат возможность их исправить.
— Изъятие земельного участка является крайней мерой, — подчеркнули в Росреестре.
Владельцы участков, которые по объективным причинам не могут освоить землю в срок, могут предоставить материалы, подтверждающие обстоятельства, или направить ходатайство о продлении срока устранения нарушения.
— При этом важно понимать, что если ранее, по действующему законодательству, у собственника могли изъять землю, если он ее не освоил в течение трех лет, то по новому закону срок до возможного изъятия фактически увеличивается до 5–7 лет, так как он дает человеку дополнительные три года для освоения, — рассказали в ведомстве.
В 2024 году было выявлено порядка 500 признаков нарушения земельного законодательства. Это почти в два раза больше, чем в 2023 году, когда их число составляло 260.
«Многие девелоперы и собственники участков сильно пострадают»
Генеральный директор ООО «Строитель Вуман» Ландыш Шарифуллина поддерживает нововведение, однако считает, что «многие девелоперы и собственники участков сильно пострадают». По ее словам, «любой поселок в Казани не завершен, потому что сложно создается спрос». Очень много недоработанных программ, которые не позволяют людям завершить проект по загородному коттеджному поселку.
— Если государство будет создавать классные концептуальные проекты, это будет очень дорого как для жителей, так и для девелоперов. Это сейчас сложно, и не каждый готов в течение двух лет реализовать эти участки. Встанет вопрос: «Или я потеряю, или я могу что-то заработать». В целом рынок меняется, экономика меняется, я уверена, что будет хорошо, — рассказала KazanFirst Шарифуллина.
Ранее была тенденция, что можно «забрать участки и держать их у себя до определенного момента, когда экономика улучшится и земли можно выгодно продать», добавила она. Собеседница отметила, что при наличии 100 га земли «быстро реализовать проект на этом участке сейчас невозможно, потому что нет ипотеки, спроса на загород».
— К сожалению, сказать, что у нас в регионе работают какие-то программы по инвестированию загородных проектов в коттеджных поселках, мы не можем. Тут очень много вопросов, которые нужно отрегулировать именно в Земельном кодексе. Но сейчас у государства есть намерение упорядочить всю эту историю для того, чтобы эти земли не простаивали. И они будут, скорее всего, предлагать скупать их для того, чтобы уже реализовывать определенные проекты, — заключила эксперт.
«Заброшенные участки – это упущенная возможность»
В многоквартирном строительстве «уже давно внедрены» эскроу-счета, определение границ земельного участка, а в сфере ИЖС «все это было размыто». Об этом KazanFirst рассказал основатель и идейный вдохновитель бизнес-клуба Zagorod Александр Чесноков. Он согласен, что «очень много земель, которые находятся в фонде участников, но ими не пользуются и перекрывают возможности развития агломерации».
— Законы направлены на то, чтобы привести в порядок всю эту отрасль, снизить риски, призваны подсобрать фонд земель, которые можно будет использовать в строительстве. Они усиливают дисциплину в ИЖС, ее прозрачность. Все это в перспективе даст толчок развитию загородной индустрии, — уверен эксперт.
По словам Чеснокова, должно быть понимание, «в каком состоянии земли и какие можно перевести в категорию для строительства и развивать ИЖС», а какие нет.
Такой подход со стороны государства позволит уменьшить пожарную опасность и улучшить внешний вид садовых некоммерческих товариществ (СНТ). Об этом KazanFirst заявил председатель правления Союза садоводов Татарстана Илья Слесарский.
— В бюджет товарищества начнут поступать дополнительные средства, которые можно направить на улучшение инфраструктуры, — добавил спикер.
Он отметил, что «у молодых семей появится возможность приобрести участок».
— Земля должна работать, приносить пользу людям и обществу. Заброшенные участки — это упущенная возможность, которую мы не можем себе позволить. Изъятие неосвоенных земель приведет к их целевому использованию. Новый закон, надеюсь, не повлияет на стоимость участков. Когда закон вступит в силу и участки будут изъяты, могут возникнуть проблемы с объявившимися наследниками. Однако важно отметить, что решение этих вопросов будет возложено на исполнительные органы власти, а не на председателей, — обратил внимание Слесарский.
«Если в течение трех лет сельхозугодья не возделываешь, их тоже могут отобрать»
Руководитель агентства недвижимости «Ваш надежный риелтор и НЛБ» Андрей Савельев подтверждает, что «есть брошенные участки, а также замороженные». Он объяснил, что это «инвестиционные земли, чтобы потом, в будущем, когда цены поднимутся, их перепродать». В разговоре с KazanFirst эксперт отметил, что такой закон полезен, чтобы «эти участки возвращались в оборот».
— Я не вижу каких-то проблем. Процедура изъятия немного сложная и не отработана. Будет ли исполком этим заниматься? Как он будет определять? Находить участки брошенные сложно. Сложно определить, он захламленный когда: три года назад или вчера захламился? В какой точке отсчета ввести эту захламленность? Вот это проблема, — сообщил собеседник.
В случае изъятия участка, по словам Савельева, муниципалитет будет распределять либо в материнский капитал, либо участникам СВО.
Напомним, в октябре 2024 года в Госсовет РТ поступил законопроект о выделении участникам СВО бесплатных участков. Размер бесплатного участка — 10-15 соток, если он выделен для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства. Также участок, согласно проекту, можно будет получить для садоводства и огородничества — в этом случае его размер определяется правилами муниципалитета. Но данный закон пока так и не принят.
В декабре 2024 года Кабмин Татарстана внес в республиканский парламент законопроект, что многодетным семьям, постоянно проживающим в Набережных Челнах, будут бесплатно выдавать земельные участки в восьми близлежащих муниципалитетах. В пояснительной записке к законопроекту сообщалось, что «в настоящее время в городских округах существует проблема, связанная с недостатком земельных участков для предоставления указанной категории граждан».
Савельев предположил, что изымать земли будут в крайних случаях. Он напомнил, что такой закон уже действует в отношении сельхозугодий.
— Если в течение трех лет сельхозугодья не возделываешь, их тоже могут отобрать. Но случаи изъятия в Татарстане единичные. И здесь, скорее всего, будет то же самое, — заявил эксперт.
По словам собеседника, закон не получит широкого распространения, однако он уверен, что дополнительной нагрузкой на рынок ИЖС станет закон о введении эскроу-счетов для частных домов, который тоже вступит в силу с 1 марта.
Такое нововведение приведет «нагрузку для покупателей, так как счета требуют определенные расходы, эти расходы войдут в цену».
Напомним, эскроу-счет — специальный счет в банке, на котором хранятся средства на момент строительства жилья. Покупатель, заключив договор на строительство частного дома, будет переводить деньги на этот счет. Банк блокирует его до сдачи объекта. В зависимости от результатов строительства их перечислят застройщику или вернут покупателю.