Татарстан уже сейчас перевыполнил годовой план по индивидуальному жилищному строительству почти наполовину — сдано 15,6 тысячи домов. Но спрос на частные дома резко упал, заявили KazanFirst участники рынка. И встает вопрос: «Будут ли они проданы быстро с учетом сегодняшней высокой ключевой ставки?» Дорогая ипотека и рост себестоимости строительства ограничили возможности покупателей, и люди откладывают приобретение дома «на лучшие времена».
В Татарстане к началу октября годовой план по индивидуальному жилищному строительству (ИЖС) выполнен на 149%. Сдано 15,6 тысячи домов площадью более 2,1 млн кв. м. Об этом сообщил министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Айзатуллин.
При этом общий план по вводу жилья выполнен на 88% — введено 2,8 млн кв. м. По линии коммерческого строительства сдано 37% от запланированного объема. Это 77 многоквартирных домов суммарной площадью более 628 тысяч кв. м.
В части социальной ипотеки годовой план выполнен на 78%. Из 35 домов, которые необходимо построить в этом году, сдано 16. Их суммарная площадь 125 тысяч кв. м.
В начале года глава Минстроя РТ заявлял, что минимальный план по вводу жилья на 2025 год — 3,2 млн кв. м. Из них 1,4 млн кв. м планировалось по линии ИЖС, 1,6 млн кв. м — многоквартирного инвестиционного жилья и 162 тысячи кв. м по программе социальной ипотеки.
По итогам 2024 года общий объем ввода жилья в Татарстане составил 3,5 млн кв. м. Из них 2,3 млн кв. м, или 17 тысяч домов, — по линии ИЖС.
«Не все сейчас имеют возможность купить квартиру либо индивидуальный дом»
Застройщики и Минстрой РТ делают «большой упор» на развитие ИЖС, так как сейчас это популярное направление. Об этом KazanFirst рассказал вице-президент Гильдии риелторов РТ, директор «Премьер недвижимости» Руслан Садреев. Однако, по его словам, «есть определенные моменты, связанные с перенасыщением рынка».
— Если план был условно 100%, а построили 150%, то, соответственно, эти 50% должны быть тоже проданы. Будут ли они проданы быстро с учетом сегодняшней высокой ключевой ставки? Не все сейчас имеют возможность купить квартиру либо индивидуальный дом по ипотеке семейной, по сниженной ставке. Поэтому это пока остается вопросом, — отметил эксперт.
Так, «практически каждая семья думает о том, что рано или поздно переедет жить в частный дом». Поэтому строительство такого сегмента становится все больше и больше, указал Садреев.
Среди преимуществ ИЖС перед квартирами эксперт выделил «возможность проживать отдельно в своем доме на чистом воздухе», иметь земельный участок, огород и место для парковки автомобиля.
— Надо понимать, что здесь меньше инвесторов, чем в сегменте многоквартирных домов. В основном ИЖС приобретают те семьи, которые рассчитывают жить в этом доме, а не продавать его в дальнейшем, — рассказал собеседник.
Руслан Садреев напомнил, что с 1 марта этого года вступил в силу закон об использовании эскроу-счетов в сфере ИЖС и что сейчас на рынке «порядок наведен», а риски для дольщиков и заказчиков снижены, что делает такой сегмент прозрачнее. Напомним, согласно упомянутому закону, деньги граждан на этапе строительства будут находиться на эскроу-счете и станут доступны подрядчику только после регистрации права собственности на дом за заказчиком.
В свою очередь подрядные организации будут обязаны раскрывать на строим.дом.рф информацию о своем бизнесе, количестве заключенных и расторгнутых договоров, а также сроках и своевременности их исполнения. Сводные статистические данные по сделкам будут находиться в публичном доступе, что даст возможность гражданам более взвешенно подходить к выбору подрядчика для строительства дома.
За последние 6-7 лет рыночная стоимость домов выросла в четыре раза — с 5 до 20 млн рублей
Несмотря на то, что планы по ИЖС перевыполнены почти наполовину, объемы продаж снизились в несколько раз, рассказал KazanFirst основатель строительной компании «Инбриг» Викентий Бригаднов. С его слов, «по отзывам коллег, у кого-то продажи упали в 10 раз, у кого-то в два или в три раза». Он заверил, что «падение есть» по заявкам на строительство и приобретение домов.
Среди проблем в сегменте частных домов эксперт выделил «отсутствие лимитов по ипотечным программам».
— Для каких-то компаний введение эскроу-счетов стало прям остановкой, потому что у многих были вопросы с клиентами, отсутствие подписанных актов, наличие каких-то судебных разбирательств, а это все влияет на жизнь компании. Поэтому очень многие уходят с рынка, банкротятся не единицами, а десятками. Не хватает финансовой образованности сферы ИЖС с точки зрения бизнеса: строить дома-то научились, а вот строить ИЖС-поселки как бизнес, как устойчивую финансовую модель — нет. Это высококонкурентный рынок. По-моему, по данным «Домклик», до 700 компаний зарегистрировано. Это только лишь по Татарстану. То есть представляете, какая конкуренция в нашем регионе в сфере ИЖС, — подчеркнул собеседник.
Бригаднов дополнил, что люди приобретают дома, «понимая, что они с каждым годом становятся все дороже и дороже, не уступая в этом квартирам». По его оценке, за последние 6-7 лет рыночная стоимость домов выросла в четыре раза — с 5 до 20 млн рублей.
Он подтверждает, что «многие вкладываются, но сейчас больше с умом, потому что настроено десятки тысяч домов в удаленности от города, где нет часто нужной инфраструктуры». Эксперт объяснил, что в отдаленных местах «цена на домовладение будет расти очень медленно, что неинтересно как для инвесторов, так и для покупателей».
— Квартиру можно купить за те же деньги, что и дом 120 кв. м с земельным участком в 10 соток. Поэтому сегодня жителей Казани и пригорода не пугает расстояние до работы. Они готовы ездить 30-40 минут. Пока единственное из преимуществ, которое осталось у многоквартирных домов, — инфраструктура, парки, школы, садики, но ИЖС тоже не стоит на месте. Большая часть людей хочет жить в своем доме, потому что это реально тренд, и этот тренд будет еще долгие, долгие годы. Частные дома — это все-таки больше свобода, своя парковка, — заключил Бригаднов.
На сегодняшний день низкий спрос на частные дома
В число 149% сданных домов вошло то жилье, которое строилось очень долго и только в этом году было сдано в эксплуатацию. Особенно в период обманутых дольщиков людям приходилось достраивать дома и строить их по несколько месяцев. Отсюда такой большой показатель перевыполненности годового плана, сообщил член «Гильдии риелторов РТ» и руководитель АН «Современник» Тимур Муратов.
По его словам, «возникают определенные преимущества ИЖС в том, что было сдано достаточно много домов по сравнению с ожидаемым годовым планом».
Эксперт напомнил, что спрос на частные дома усилился в 2020 году в период пандемии, когда «семьи захотели избавиться от ограничений, чтобы было больше пространства для проживания».
Однако на сегодняшний день достаточно низкий спрос на ИЖС из-за «сложившихся экономических условий», высоких цен на услуги рабочих и строительные материалы, а также ипотечных ставок. Отсюда люди откладывают приобретение дома «на лучшие времена».
— Не решена проблема недобросовестных застройщиков ИЖС, то есть в том числе это банкротство подрядчиков и некоторых застройщиков. Это не позволило достроить определенное количество домов. Но главная проблема — это снижение доступности строительства домов для населения, снижение доступности приобретения, потому что стоимость домов очень высока, — заключил Муратов.
В сторону Шигалей по моему вторая Казань строится, это просто какое то засилье новых ИЖС-поселков, строят очень много, что от конечно покупается, но пустующих тоже достаточно
ИЖС это сейчас самая модная мулька, бизнес конкретно вперся в эту тему, видимо хорошо поднять хотят
А таких дорог как до Шигалей от Казани вагон и маленькая тележка, вот и делайте выводы о реальных масштабах строительства
Пик интереса к ИЖС на мой взгляд уже позади, стройматериалы так скакнули, что съели всю выгоду
Свой дом это конечно прекрасно, особенно если не очень далеко от города и дороги нормальные, но если дети есть и их надо в школу и садики это уже совсем другой расклад получается