Девелоперы готовятся к дефолту: выживут ли застройщики Татарстана на сдувшемся рынке жилья

Многим региональным девелоперам жилья в России грозит технический дефолт, заявили в федеральном объединении застройщиков. Однако опрошенные KazanFirst эксперты говорят, что рынок Татарстана представлен в основном опытными игроками, а кризис хоть и есть, но не настолько серьезный, чтобы привести к банкротствам. Распроданность строящегося жилья в республике сейчас выше, чем в целом по стране.

В Татарстане на февраль 2025 года продали 37% строящегося жилья общей площадью 1,21 млн кв. м. Такие данные приводятся в статистике «Наш.Дом.РФ». Плановый ввод недвижимости составляет почти 3,3 млн квадратов, из них 1,4 млн уже построено. За аналогичный период прошлого года в республике распроданность жилья составляла 34%, или 971 тысячу квадратов при плане в 2,8 млн.

В целом по России на февраль текущего года распроданность жилья составляет 35,8 млн кв. м, или 32% (годом ранее, соответственно, 36,4 млн кв. м, или 34%). Плановый ввод недвижимости составляет почти 113 млн кв. м, из них 41,7 млн кв. м уже построено.

Таким образом, показатель распроданности жилья в целом по РФ немного снизился. Однако в Татарстане он стал даже больше на три процентных пункта, а объем распроданной площади увеличился на 25%.

«Они просто получат технический дефолт»

Вместе с тем на этой неделе глава национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Леонид Казинец заявил, что «многим региональным девелоперам жилья в России грозит технический дефолт из-за роста себестоимости строительства». По его словам, имеющихся средств на эскроу-счетах может не хватить, если рост себестоимости строительства будет продолжаться такими же темпами.

— Гонясь за закрывающейся льготной ипотекой, большое количество региональных застройщиков постаралось продать квартиры по льготной ипотеке. Они получили фиксацию цен продаж и наполнение эскроу-счетов конца 2023 — начала 2024 года. Достраивать эти объекты они будут в 2025 году, а то и в 2026-м. А в этот момент от 70 до 120% себестоимость на многие виды работ выросла, и они просто получат технический дефолт, — заявил Казинец на заседании общественного совета при Минстрое России.

Кроме того, он добавил, что девелоперы жилья не реализуют четверть полученных разрешений на строительство. Для сохранения темпов ввода жилья в стране важно исправить ситуацию с освоением застройщиками новых площадок.

— Мы видим очень плохую тенденцию, что 25% полученных разрешений на строительство не раскассируется. Это то, что сегодня застройщики не вышли на стройку, а через три года не будет введено в эксплуатацию. Площадки есть, документы есть, экономики строить нет, — заключил спикер.

В пресс-службе Минстроя РТ KazanFirst рассказали, что за январь и февраль 2025 года «по жилым домам выдано 33 разрешения на строительство, что на 17 разрешений больше, чем за аналогичный период 2024 года». Тогда по итогам двух месяцев выдали 16 разрешений на строительство.

Напомним, в декабре 2023 года Госсовет Татарстана принял закон о передаче Минстрою 12 градостроительных полномочий муниципалитетов. Закон вступил в силу 1 января 2024 года. Замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ Владимир Кудряшев рассказывал, что перераспределение полномочий позволит систематизировать вопросы, связанные со сбалансированным развитием территорий. Он отмечал, что таким образом это позволит «как-то уйти от многочисленных проблем, связанных с несогласованностью и несбалансированностью развития территорий».

Однако Казани дали отсрочку на два года, до 2027-го, потому что количество обращений по вопросам застройки в Казани «значительно превышает» число заявок в муниципалитетах республики.

Хоть и кризисная ситуация, но к банкротству застройщиков не приведет

Руководитель агентства недвижимости «Ваш надежный риелтор и НЛБ» Андрей Савельев не согласен с мнением главы национального объединения застройщиков жилья. По его словам, если «какие-то застройщики могут получить дефолт, то это единичные случаи из-за какого-либо обстоятельства или непродуманной политики».

— Основная масса застройщиков все риски учитывала при финансовом планировании, поэтому не думаю, что дефолт будет массовый. Сейчас фактически отсутствует ипотека — крайне низкий спрос и минимальное количество сделок. Это кризисная ситуация, но не думаю, что она приведет к дефолту, банкротству, — рассказал KazanFirst Савельев.

Есть момент, когда застройщики, получив разрешение на строительство или находясь на стадии его получения, особо не стремятся начинать работу, потому что в ближайшие полгода наполнить эскроу-счета не смогут, подчеркнул эксперт. По его словам, замедлений строительства на новых объектах не наблюдается.

Собеседник отметил, что провала в эксплуатации жилья через три года, как прогнозировал Леонид Казинец, не будет, а «темпы роста строительства сохранятся».

— Тенденция действительно плохая. Однако если ключевая ставка начнет снижаться, это не значит, что и цены будут идти вниз. Наоборот, если у нас ключевая ставка вернется на прежний уровень на 9-10%, а ипотека будет под 13-14%, то ожидаем увеличение количества сделок, спроса. То есть снижения цен точно не будет, — заключил эксперт.

«Лучше смотреть на цифры, а не на слова и не нагонять панику»

Вице-президент ассоциации «Гильдия риелторов РТ», директор компании «Премьер-недвижимость» Руслан Садреев согласен, что «количество договоров долевого участия растет». Он подчеркнул, что показатели выросли «не только по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, но и с предыдущими месяцами, то есть с декабрем и январем текущего года».

Во-первых, на динамику влияет «льготная ипотека на первичное жилье, которой активно пользуются покупатели». Во-вторых, «рассрочка, которая набирает популярность», подчеркнул эксперт. По его словам, «дольщики заключают договор с минимальным первоначальным взносом и с постоплатой, например, до конца строительства». Отсюда и показатель распроданности «держится на позитивном уровне».

— Я бы не сказал, что цены растут на все квартиры. Да, на те новые объекты, которые сейчас запускаются в продажу, цена выше, а вот на те, что уже строятся год или два, цены держатся на том же уровне. Говорить о каком-то масштабном кризисе не стоит, это всего лишь эмоции. Статистика не врет, как известно. Она показывает, что все-таки настрой позитивный и у застройщиков, и у покупателей. Поэтому лучше смотреть на цифры, а не на слова и не нагонять панику, — рассказал KazanFirst Садреев.

Эксперт отметил, что сейчас строят меньше и «в то же время количество выдаваемых разрешений на строительство немного, но все-таки сокращается», потому что застройщики переживают о своевременных продажах.

По мнению эксперта, в показатель распроданности жилья также входят уже построенные квартиры, а не только на стадии строительства.

«Основная проблема всех застройщиков — объем продаж»

Все стройки продолжают работу, и большинство старается идти с опережением графика строительства, заявил KazanFirst руководитель центра недвижимости «Квартет» Рустем Сафин. По его словам, «застройщики начинают новые проекты, и при плохой финансовой ситуации банки открывали бы им проектное финансирование».

По его словам, «на текущий момент основная проблема всех застройщиков — объем продаж». Есть план наполнения эскроу-счетов, и есть план продаж, который у многих теперь не совпадает. Именно поэтому застройщики вводят новые инструменты продаж и предлагают акции, отметил Сафин.

— Я согласен, что если застройщик продал много квартир на старте продаж по низкой цене, то есть высокая вероятность, что в связи с ростом себестоимости объема денежных средств от продажи квартир может не хватить на завершение строительства. Но в Казани многие застройщики применяют динамическое ценообразование, что позволяет при высоком краткосрочном спросе на квартиры увеличивать стоимость для уравновешивания спроса и предложения, — рассказал собеседник.

Он добавил, что число выданных разрешений, наоборот, уменьшается из-за ситуации на рынке, а также что «земельный банк Казани и пригорода ограничен и возможностей для качественных проектов не так много».

Сафин согласен со словами Андрея Савельева, что «есть ряд застройщиков, которые получили разрешение на строительство, но не приступили к стройке и ждут стабилизации рынка, чтобы гарантировать качество и завершение стройки в срок».

«Девелоперы уже не раз сталкивались с кризисами»

Коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова подтверждает, что «сейчас застройщики действительно придерживают вывод новых проектов на рынок, даже если разрешение на строительство уже получено». Так, «в ГК «Новастрой» больше времени теперь берут на подготовку проекта и не ускоряют сроки выхода».

— Что касается роста себестоимости, то тут мы наблюдаем его на 30-50% по некоторым позициям за последний год. Однако аналогично растут и цены на недвижимость, и наоборот — застройщики все более растягивают продажи на период после ввода, когда фиксируется уже максимальная инвестиционная стоимость квартир. При этом на рынке Татарстана и на инвестиционной фазе проектов идут вполне активные продажи. Например, по данным за март 2025, в РТ было продано более 1,2 тысячи квартир по ДДУ общей стоимостью более 12 млрд рублей, — рассказала KazanFirst Дарчинова.

Девелоперы находятся в ситуации лимитирования продаж, чтобы сохранить ставку проектного финансирования в установленном коридоре. Об этом KazanFirst рассказал генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев. Он отметил, что «это осознанная стратегия и далеко не все способны выстроить ее грамотно, особенно сейчас».

Кроме того, «положение может осложняться тем, что компании вышли на рынок недавно или подошли к текущему кризису с чрезмерным кредитным плечом».

Дополнительным фактором риска, по словам эксперта, становится отсутствие индексации средств на эскроу-счетах. Так, «деньги, замороженные в 2023 году, объективно теряют покупательную способность к 2025 году». По словам Галеева, «если раньше эти потери компенсировались за счет маржинальности, то сейчас, на фоне инфляционных скачков и роста себестоимости отдельных работ на 70–120%, риски действительно возрастают».

— Я бы не стал говорить о системном дефолте. В Татарстане, например, девелоперский рынок представлен в основном опытными игроками, которые уже не раз сталкивались с кризисами и умеют адаптироваться к новым реалиям. Многие застройщики корректируют графики продаж, управляют себестоимостью на этапе проектирования, используют альтернативные формы привлечения покупателя, в том числе и рассрочки, — рассказал собеседник.

Гендиректор «СМУ-88» добавил, что «распространением рассрочек объясняется некая динамика на рынке». Сегодня это довольно востребованный инструмент, который помогает рынку пережить кризис, не идеальный, но других механизмов пока никто не предложил, отметил он.

Застройщики банкротились либо сокращали штат сотрудников в два раза

Основатель строительной компании «Инбриг» Викентий Бригаднов заявил KazanFirst, что «сейчас идет время выживания у строительных компаний». Так, когда действовала льготная ипотека, застройщик должен был заплатить 16% комиссии от цены договора банку «за возможность выдачи ипотеки своему клиенту». Он привел в пример: если сумма договора составляла 10 млн рублей, то необходимо было 1,6 млн рублей, но «такой прибыли в компаниях просто нет».

По его словам, «это поставило в тупик клиентов и компании, что темпы индивидуального жилищного строительства (ИЖС) встали, а договора не заключались». Кроме того, были случаи банкротства у различных застройщиков или приходилось сокращать штат в два раза.

Эксперт подчеркнул, что «раньше был перелимит по ипотекам». Так, «к августу 2024 года выдали практически все, что было отведено на ИЖС по льготной ипотеке». Сейчас лимиты выдаются, но «не в тех объемах, как раньше». Кроме того, одна из трудностей в стройотрасли — «много спецтехники изымается лизинговыми компаниями» из-за отсутствия заказов, а «многие проекты в слабых компаниях приостановлены».

— Если смотреть на коттеджные поселки с низкой инвестиционной привлекательностью, там продажи совершенно не идут, они встали, начинают глохнуть девелоперские проекты. Это тоже важно учитывать. Татарстан — инвестиционно привлекательный регион, где хотят вкладывать, хотят покупать жилье. В ближайшие годы точно рост покупки, строительных объемов не уменьшится, но может несколько замедлиться за счет отсутствия льготных программ. Республика будет строить и основные показатели по стране выдавать, — рассказал собеседник.

Бригаднов отметил, что в Татарстане «большим трендом» является траншевая ипотека. Основатель строительной компании опасается, что при таком спросе на траншевую ипотеку люди начнут понимать, что «не справятся с платежами через два-три года и пойдет много возвратов».

Напомним, траншевая ипотека (второе название — «ипотека за рубль») — кредит, в котором выдача суммы происходит частями в зависимости от объекта, который приобретается (ИЖС или новостройка). Заемщик оформляет ипотечный кредит и договор долевого участия и вносит первоначальный взнос, после чего банк начисляет застройщику первый транш, который может составлять от 100 рублей. Пока производится строительство, заемщик выплачивает проценты по первому траншу, например, по 1 рублю в месяц. Перед выплатами по траншам заемщик обязан внести первоначальный взнос — от 10 до 30% от стоимости квартиры. Затем выплаты по траншам производятся согласно графику, установленному банком и застройщиком. Более подробно о программе KazanFirst писал здесь. 

Генеральный директор ООО «Домакан» Кирилл Никитин дополнил, что к трудностям в ИЖС относятся «повышение затрат и необходимость внедрения новых технологий».

Он подтверждает, что «распроданность жилья в Татарстане, действительно, растет, но это сопровождается рядом сложностей». Например, «рост цен на строительные материалы и необходимость соответствовать новым стандартам могут создавать дополнительные препятствия для застройщиков и покупателей».

— В Татарстане ситуация с распроданностью жилья складывается лучше, чем в целом по России, благодаря активному экономическому развитию региона и поддержке жилищных программ. Однако это не значит, что все идет гладко. Есть свои трудности, такие как необходимость адаптации к изменяющимся условиям рынка и экономическим вызовам, — рассказал KazanFirst Никитин.

Татарстан строит, продает и не сбавляет темп, пока другие регионы ищут точки роста

Татарстан демонстрирует более высокую динамику продаж из-за экономической активности, доступности ипотеки, баланса спроса и предложения, а также миграционного притока. Об этом KazanFirst рассказала менеджер по связям с общественностью строительной компании DOMTAT Алия Султанова.

Также «по России ситуация менее стабильна из-за региональных диспропорций — в некоторых субъектах наблюдается переизбыток предложения при низком платежеспособном спросе».

— Да, согласно данным, рост распроданности есть. Основные причины, на мой взгляд, это: ускорение темпов строительства (+17% ввода по сравнению с прошлым годом), повышение доверия к застройщикам – снижение числа «долгостроев» и рост завершенных проектов, гибкие условия продаж (рассрочки, скидки, trade-in), — сообщила Султанова.

Она согласна, что «кризис в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) наблюдается, но его причины различаются для Татарстана и других регионов». К ним относятся рост стоимости материалов и кредитов, что сдерживает частных застройщиков, административные барьеры и усложнение процедур оформления земли и подключения к коммуникациям. Также «конкуренция с многоквартирными новостройками — в Татарстане покупатели чаще выбирают готовое жилье с развитой инфраструктурой».

— В целом рынок недвижимости Татарстана демонстрирует умеренный рост, тогда как в России ситуация неоднородна из-за различий в экономическом развитии регионов. Татарстан строит, продает и не сбавляет темп, пока другие регионы ищут точки роста, — заключила собеседница.

Заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин сообщил журналистам по итогам отчета правительства в Госдуме, что застройщики России откладывают новые проекты из-за высокой ключевой ставки ЦБ.

— Сейчас мы среди ключевых опасных моментов видим то, что [девелоперы] не начинают новые проекты. Причем даже те, у кого есть разрешение на строительство. Они физически не строят, потому что ждут, когда ставка ЦБ будет на нормальном уровне, — приводит его слова ТАСС.

Хуснуллин заявил, что правительство РФ готовит ряд мер поддержки строительной отрасли, чтобы не допустить падения рынка в 2027-2028 годах. Среди угроз для стройотрасли Хуснуллин назвал глобальное сокращение ипотеки.

— Она в два раза сократилась, особенно семейная ипотека. Были задержки в банках, сейчас есть по выдаче ипотеки. Вроде бы лимиты отменили, а все равно банки не всегда выдают ипотеку и при этом берут комиссии, — отметил заместитель председателя правительства РФ.