По данным сайта «ДОМ.РФ», топ ипотечных банков возглавляет Сбербанк России, который повысил ставку до 10,3%. ВТБ и Альфа-банк, занимающие второе и третье место, тут же повысили свои ставки до 10,3 и 10,9% соответственно. 

По данным Нацбанка РТ, совокупный портфель ипотечных жилищных кредитов татарстанцев на 1 января 2022 года составил 347,6 млрд рублей, увеличившись с начала 2021 года на 28,3%. За год жители республики взяли почти 68 тысяч ипотечных кредитов, а это на 5,5% больше, чем за 2020 год. 

— При этом заемщики дисциплинированно обслуживают обязательства по ипотеке. В Татарстане доля просроченной задолженности на 1 января 2022 года составила чуть менее 0,4% от общего объема ипотечного портфеля (в целом по России – немногим более 0,5%), — заметили в пресс-службе.

Ипотека становится неподъемной

Недавно мы публиковали статью, в которой рассчитывали ежемесячный платеж по обычной и субсидированной ипотеке. Рассчитаем, сколько будет стоить квартира по актуальной ставке. 

Мы нашли на «Циан» однокомнатную квартиру в 32 квадратных метра в ЖК «Солнечный город». Стоимость – 4,8 млн рублей. Предположим, что ипотеку мы берем в Сбербанке, а на первоначальный взнос у нас есть 500 тысяч рублей. Нам придется платить по 39 987 тысяч каждый месяц в течение 25 лет.

Насколько этот ценник подъемный? Учитывая, что средняя зарплата по республике – 42,5 тысячи рублей, покупка недвижимости в ипотеку будет доступна немногим.

Директор агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марат Галлямов заметил, что уже сейчас есть категории граждан, которые не могут себе позволить приобрести недвижимость из-за недостаточного уровня доходов. Вместе с этим увеличивается срок ипотечного кредитования. Клиенты предпочитают оформлять ипотеку на 25-30 лет, чтобы ежемесячный платеж был подъемный.

Эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова напомнила, что переоценка заемщиком своих возможностей при оформлении ипотечного кредита, невозможность его выплаты может привести к тому, что находящаяся в залоге у банка недвижимость реализуется с торгов. Несостоятельный гражданин может понести существенные материальные потери и признан банкротом.

Уровень закредитованности населения растет. Более 57% экономически активного населения страны сейчас имеют кредиты, а в середине 2021 года этот показатель был всего 29,4%, то есть почти вдвое меньше. На выплаты по займам приходится более половины дохода среднестатистического гражданина. В 2020 году уровень закредитованности составлял 47,1%, в 2021 году — 49,1%.

Для недопущения растущей закредитованности граждан Центробанком предпринимаются прямые и косвенные меры в ограничении выдачи кредитов за счет применения шкалы надбавок к коэффициентам риска. Эксперт уверена, что в 2022 году ипотека будет по-прежнему выдаваться, но уровень ее выдачи прогнозируемо снизится по сравнению с предыдущим рекордным годом.

Берут ли ипотеку сейчас?

Исследование рынка показывает, что спрос на ипотеку высокий. В Сбере порядка 70% сделок совершаются с участием ипотеки, в агентстве недвижимости «Этажи-Казань» — 67%, в агентстве недвижимости «ФЛЭТ» — 65%. Эксперты считают показатель стабильным, учитывая то, как стремительно дорожает недвижимость, сделки с ипотекой последние несколько лет встречаются чаще, чем любые другие.

Недвижимость по-прежнему остается стабильным способом для сохранения имеющихся средств, констатирует Людмила Анисимова. Это менее рискованный способ вложения по сравнению с акциями и облигациями, но процесс доходности может быть также сравнительно ниже. 

Аналитик ФГ «ФИНАМ» Игорь Додонов ослабления интереса к покупке недвижимости так же не наблюдает. 

— Более того, по данным ряда банков, январь оказался весьма сильным с точки зрения выдачи жилищных займов, хотя обычно в начале года «ипотечная активность» россиян заметно ослабляется. Судя по всему, видя непрерывный рост стоимости недвижимости и рост ставок, люди ожидают дальнейшего ужесточения условий по ипотеке и стремятся приобрести жилье, пока эти условия еще находятся на более-менее приемлемом уровне, — рассуждал эксперт.

Но в 2022 году сделок станет меньше – рост ипотечной ставки станет мощным фактором охлаждения рынка недвижимости.

Заведующий кафедрой Института управления, экономики и финансов КФУ Игорь Кох уверен, что повышение ставок приведет к сокращению количества выдаваемых ипотечных кредитов, хотя пока сложно судить о том, насколько сильно упадет спрос на жилье. Формирование «пузыря» на ипотечном рынке, которое началось в 2020-2021 годах, вероятно, приостановится, а покупка жилья для большинства населения станет менее доступной или вообще недоступной.

— Действительно, по результатам января мы наблюдаем небольшой спад по количеству сделок — их стало на 20% меньше, чем в декабре прошлого года, однако это также связано с сезонностью. В январе количество сделок традиционно проседает по отношению к декабрю. Это относится практически к любому бизнесу, не только к сфере недвижимости, — рассказала руководитель отдела ипотеки АН «ФЛЭТ» Анна Смирнова.

Балкон в подарок

Президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев согласился, что спрос на недвижимость сохраняется. Изменилась структура спроса – с рынка ушли так называемые «кредитные инвесторы», которые покупали квартиры в ипотеку с целью вложения денег. 

— Были такие прецеденты, когда квартиры покупали молодые семьи. Самая дешевая однокомнатная квартира в 2020 году стоила 2,5 млн рублей. 20% первоначального взноса составляет 500 тысяч рублей. Маткапитал – 485 тысяч, а его как раз разрешили использовать в качестве первоначального взноса. Имея 30-40 тысяч рублей на руках, можно было купить квартиру в ипотеку, — вспомнил Савельев.

По его словам, эта категория инвесторов уйдет с рынка. В целом рост ставки до 10-10,5% риелтор не считает критичным. А вот если ставка поднимется выше 14%, последствия могут быть серьезными. 

Кстати, в конце декабря мы записывали интервью, в котором Андрей Савельев рассказывал об интересных трендах рынка недвижимости 2021 года. Его так же можно прочитать на нашем сайте.

— Пока ставка не критична и небольшой запас есть, но если она станет 14-15%, то это негативно отразится на рынке, однозначно, спрос упадет. Как минимум – цены остановятся, как максимум – пойдут вниз. Но судя по опыту, застройщики никогда не снижают цены даже при самых кризисных ситуациях, — рассказал собеседник.

Максимум, который могут предложить застройщики, — это маркетинговые акции. По опыту Савельева, они могут делать такие «подарки», как бесплатная парковка, балкон или чистовая отделка. Некоторые застройщики предлагали «два по цене одного», когда в нагрузку к квартире шел автомобиль отечественной марки. Также бывало, что каждый 30-й метр обходился покупателю бесплатно. 

— По сути, это снижение, но не явное. Такое было в кризис 2009-го и 2014-го, когда спрос был максимально низкий. Вот тогда застройщики объявляли такие акции, — поделился Савельев.

Рынок ипотеки ждет охлаждение

В банке ВТБ прогнозируют, что в 2022 году под влиянием макроэкономики ситуация на ипотечном рынке изменится. 

— В ближайшее время рынок ипотечного кредитования ждет охлаждение, —  прогнозирует вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ Евгений Дячкин. – Ужесточение денежно-кредитной политики Банком России отражается на стоимости ипотеки, ставки по которой перешагнули двузначный уровень. В этом году спрос на ипотеку сохранится на фоне развития строительного сектора и совместных предложений банков и застройщиков. 

А вот в агентстве недвижимости «ФЛЭТ» затишья не опасаются. Анна Смирнова допустила, что в ближайшее время будет наблюдаться небольшой спад активности покупателей и продавцов, но полного отсутствия интереса к недвижимости не будет. До затишья на рынке очень далеко, и вполне возможно, что оно не наступит еще очень долго.