Почему в Казани такое дорогое жилье? Этим вопросом задавался каждый, кто рассматривал покупку недвижимости в столице Татарстана. Цены на квадратный метр всегда удивляли и вызывали недоумение, однако после 2020 года, когда на сцену вступила льготная ипотека, они и вовсе устремились в космос. 

При этом Казань – даже не самый многочисленный среди городов-миллионников город. Согласно открытым источникам информации, в среднем один квадратный метр в «третьей столице России» обойдется в 175,6 тысячи рублей. В самом крупном после Москвы и Санкт-Петербурга мегаполисе страны с населением в 1,6 миллиона человек — Новосибирске средняя цена одного «квадрата» составляет 113,6 тысячи рублей. В Екатеринбурге квадратный метр в среднем стоит 108 тысяч рублей, в Нижнем Новгороде – 135 тысяч, Челябинске – 88,1 тысячи, Красноярске – 100,5 тысячи.

О том, что высокие цены на недвижимость привели к затовариванию на рынке жилья, мы недавно рассказывали в одном из предыдущих материалов. Игроки рынка только разводят руками – квартиры в новостройках «и так купят», ведь потребность в улучшении жилищных условий всегда оставалась острой. Вот только если раньше люди брали ипотеку, чтобы «платить за свое», то теперь предпочтут ютиться в одной квартире с родителями либо снимать жилье, обогащая арендодателя. 

Почему цены не падают?

Застройщики не могут просто взять и снизить цены на жилье, поясняет вице-президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев. Дело в том, что цены «зашиты» в проектном финансировании. 

– Стоимость квадратного метра не берется с потолка. Она рассчитывается заранее, до того, как дом начинают строить. И цена не может быть ниже назначенной. В нее закладываются все условия: себестоимость строительства с учетом возможного подорожания стройматериалов, а также рисковые факторы, – сказал эксперт.

Он рассказал, что 2022 год был застойным для рынка новостроек. Однако грамотные застройщики предусмотрели, что продажи будут длительными, на маркетинг придется потратить больше средств, а некоторые этапы строительства будут задерживаться. Из-за низких продаж процент по проектному финансированию со стороны банка будет более высоким и средства, вложенные в строительства, окупятся позже запланированного. 

– Проектное финансирование, с одной стороны, плюс для потребителя, но с другой оно лишает застройщика возможности гибко реагировать на рынок. Раньше застройщик мог по своему желанию снизить цены. Сейчас же он должен все согласовывать с банком, – сказал Савельев. 

Вместе с ценой выросло качество недвижимости и себестоимость строительства

По словам генерального директора группы компаний «СМУ-88» Наиля Галеева, ключевая ставка и, как следствие, удорожание банковского обслуживания – это основной фактор, влияющий на конечную цену квартир. 

– Сегодня одним из самых востребованных инструментов покупки жилья стали комбинированные ипотечные продукты. Это когда часть кредита до шести миллионов рублей берется с льготной государственной программой, а оставшуюся сумму закрывает субсидируемая застройщиком ипотека. В таком случае комиссионное вознаграждение банка закладывается в стоимость квартиры. А раз выросла ключевая ставка, то и комиссия банка стала больше, – пояснил глава строительной компании.

Из-за удорожания стройматериалов растет и себестоимость строительства – с августа, например, арматура подорожала на 20%, а щебень — в три раза, добавил Галеев. А ведь это базовые вещи, от которых отказаться нельзя. 

В пресс-службе строительной компании ПИК нам сообщили, что перед планированием проектов изучили потребительские предпочтения жителей Казани: во дворах не бывает машин — только зоны отдыха, детские и спортивные площадки, входы в подъезды расположены на уровне земли — без ступеней и пандусов, а в квартирах большие окна.

– В целом в течение последних лет рынок недвижимости Казани претерпевает небывалый качественный рост. Большие окна, удобные детские площадки, закрытый двор без машин, современные системы безопасности — все это сказывается на ценах на жилье. При этом показатели продаж подтверждают, что более дорогой, но качественный продукт отвечает потребностям покупателей в Казани, – рассказали в компании. 

Также нам сообщили, что застройщик не видит предпосылок для снижения цен, более того – стоимость на качественную недвижимость продолжит расти. Это общий тренд на российском рынке недвижимости. Помимо роста цен на стройматериалы в компании обусловили удорожание такими факторами, как рост стоимости рабочей силы, изменение ключевой ставки и курса рубля, а как следствие — увеличение стоимости оборудования.

Казань становится более привлекательной для жилья

Помимо того, что Казань – динамично развивающийся город с растущей экономикой и доходами населения, спрос на жилье разгоняет поток мигрантов из соседних республик, стран СНГ и студентов,  считает руководитель отдела продаж агентства недвижимости «ФЛЭТ» Рустем Гильмутдинов. Также на рынок жилья влияет увеличивающийся туристический поток, так как люди скупают квартиры для последующий их сдачи, а самые низкие платежи по ипотеке можно перекрыть арендой в новостройках. 

– Рост цен на новостройки продолжится. Ипотека на вторичку становится менее доступной из-за роста ставок и роста первоначального взноса. Выбор клиентов смещается в сторону новостроек, особенно на предложения без первоначального взноса, – добавил эксперт.

Первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал предположил, что цена на «квадрат» зависит от платежеспособного спроса населения. 

– Мы понимаем, что в Татарстане находятся крупные промышленные и нефтегазовые предприятия, а также хорошо развита финансовая система, созданы условия для развития малого предпринимательства, то есть присутствует возможность развиваться и зарабатывать. Конечно, такие вещи могут влиять на то, что люди хотят ехать в Казань. Город меняется, очень много денег вкладывается в его развитие, – рассуждал собеседник.

Эксперт заметил тенденцию на то, что город становится все более привлекательным для жизни с точки зрения инфраструктуры и новых зданий, поэтому растет спрос и вполне вероятно, что город становится привлекательным для жителей других регионов. Это все влияет на спрос, резюмировал он. 

Читайте также: К чему приведет в Татарстане ужесточение условий по льготной ипотеке