Первичка дорожает, вторичка догоняет: что творится на рынке жилья Татарстана

Жилья в мае 2025 года дешевле не стало: цены на новостройки в Татарстане выросли до 187 тысяч рублей за квадрат, а разрыв с «вторичкой» сократился до 12%. Опрошенные KazanFirst эксперты и участники рынка жилья заявляют, что в дальнейшем стоит ожидать только повышения стоимости жилья, поскольку затраты девелоперов продолжают увеличиваться.

Эксперты сервиса «Домклик» и Центра финансовой аналитики Сбера (ЦФА) провели исследование динамики цен на рынке жилья в мае 2025 года. Они пришли к выводу, что «наблюдаемая тенденция опровергает часто встречающийся в СМИ тезис о том, что отмена банковских комиссий в начале мая привела к снижению цен». По их словам, цены на новостройки растут медленно, а после отмены программы «Господдержка-2020» их средний рост составляет 3,4% в годовом выражении.

Татарстан попал в пятерку лидеров по стоимости строящегося жилья с ценником в 187 тысяч рублей за квадратный метр. За месяц цена выросла на 0,8%.

В целом по России ценник за квадрат вырос на 0,7%, до 173 тысяч рублей.

Республику опередили столичные города: Москва (352 тысячи рублей за кв. м), Санкт-Петербург (255 тысяч рублей) и Московская область (190 тысяч рублей). Татарстан обогнал Ленинградскую область, где за квадрат надо заплатить в среднем 171 тысячу рублей.

Эксперты отметили, что в Татарстане в мае вернулась тенденция роста цен, хотя в апреле было снижение.

При этом в мае различие между ценой квадратного метра в объявлениях и сделками на первичном рынке России уменьшилось и составило 11,3% (против 12,8% в апреле).

Высокие значения этого показателя отмечены в Москве (26,7%), Нижегородской и Калининградской областях (18,9% и 18,6% соответственно), Башкортостане (15,8%), Краснодарском крае (13,6%), Санкт-Петербурге (12,8%) и Татарстане (12,1%). Так, в республике цена кв. м в сделках указана за 187 тысяч рублей, а в объявлениях — 209 тысяч рублей.

— В апреле мы отмечали, что в этот список попали практически все регионы, пользовавшиеся в последние годы повышенным спросом у покупателей жилья. Отметим, что еще в двух популярных курортных локациях — республике Адыгея и Алтайском крае, которые не входят в число крупнейших регионов по числу сделок, этот показатель так же очень высок (21,1% и 14% соответственно). Во всех этих регионах продавцы максимально стараются удерживать цены от снижения. При этом в ряде регионов цена сделки превысила цену объявления, — сообщают аналитики.

Разрыв между ценой предложения и ценой сделки, который показывает степень уверенности продавца, стагнирует. Все это говорит в пользу того, что цены в ближайшие месяцы могут перейти к снижению или зафиксироваться на текущем уровне.

— Годовые темпы роста цен на первичное жилье продолжают снижаться. В мае номинальный рост год к году составил 7,1% против 7,7% в апреле, — комментируют эксперты.

Что касается рынка вторичного жилья, то «цены растут быстрее, компенсируя отставание, начавшееся ранее с запуском льготных программ».

Так, в Татарстане стоимость квадрата в готовом жилье по сделкам составляет 113 тысяч рублей. За месяц цена выросла на 1,7%. В то время как в объявлениях — 130 тысяч рублей за квадрат, с разницей в 14%.

В целом по России в мае средняя стоимость кв. м на рынке вторичного жилья составила 115 тысяч рублей с ростом в 0,9%.

— С августа 2024 года средний номинальный рост цен составляет 5% в годовом выражении, что выше роста на первичном рынке (3,4%). Это естественный процесс, поскольку, как мы отмечали в исследовании, посвященном разнице цен на вторичное жилье в зависимости от года постройки, опережающий рост цен на новостройки начался в связи с запуском льготных программ на первичную недвижимость, — отметили исследователи.

Кроме того, «на вторичном рынке, несмотря на незначительный рост цен сделок, разрыв между ценой предложения и сделки вновь снизился, при этом со второй половины 2023 года он ни разу не превысил значение 18%». По их прогнозу, «это создает предпосылки для снижения цен».

Напомним, в начале мая крупные банки ВТБ и Сбер отменили обязательные комиссии для застройщиков при выдаче льготных жилищных кредитов после поручения президента России Владимира Путина. Банки начали вводить комиссии в конце 2023-го и в начале 2024-го для увеличения маржинальности на фоне повышения ключевой ставки.

«Цены у нас не растут, а стоят на месте»

Отмена банковских комиссий для застройщиков, наоборот, должна привести к увеличению цен, заявил KazanFirst руководитель агентства недвижимости «Ваш надежный риелтор и НЛБ» Андрей Савельев. По его словам, «комиссии были достаточно большие, что делало ипотеку еще более недопустимой».

— Даже льготная ипотека становилась не совсем интересной и выгодной. На самом деле цены у нас не растут, а стоят на месте. В дальнейшем тоже стоит ожидать стагнацию. Для этого есть несколько факторов. С одной стороны, недоступность ипотеки для большого количества покупателей. С другой— достаточно высокие цены. До тех пор, пока классическая стандартная ипотека не вернется на уровень хотя бы 16-17%, мы не увидим ни роста цен, ни падения, — сообщил собеседник.

Разницу цен квадратного метра в сделках и объявлениях он объяснил тем, что «объявления часто публикуют застройщики, то есть это именно первичная продажа». А в сделках достаточно большой процент публикуют инвесторы, «которые купили квартиру на начальной стадии строительства и сейчас продают ниже, чем застройщик».

«Люди не могут продать свое текущее жилье»

Уровень цен на рынке недвижимости зависит от спроса и предложения, а также от показателей по льготным ипотекам и спецпредложений, которые стимулируют интерес. Об этом KazanFirst рассказал руководитель АН «Современник», член ассоциации «Гильдия риелторов РТ» Тимур Муратов.

Он заявил, что спад цен возможен, если спрос окажется на низком уровне. Кроме того, он зависит от поведения населения и готовности людей приобретать недвижимость.

— До 2022 года ценовая политика застройщиков заключалась в том, чтобы в результате продаж определенного объема квартир цены они поднимали от 1% и выше. Как правило, это была практика ежеквартального роста цен. Все на самом деле у каждого застройщика индивидуально. Причиной роста цен может быть устойчивый спрос на покупку недвижимости. Это единственный ключевой фактор, который на самом деле позволяет ценам расти, — сообщил Муратов.

По его словам, людям необходима доступная цена как на новостройку, так и на вторичку, а также уверенность в том, что данная цена будет зафиксирована и они «смогут приобрести по достаточно оптимальным для себя условиям и вытянуть покупку».

Эксперт предложил также распространить действие всех льготных ипотек на вторичное жилье.

— Зачастую при покупке следующей недвижимости люди не могут продать свое текущее жилье. В данной ситуации актуальным может быть трейд-ин. Когда застройщик, к примеру, берет в счет оплаты вторичную или коммерческую недвижимость, принадлежащую покупателю. Это новостройки на относительно справедливых условиях для всех участников рынка, — заключил собеседник.

«У девелоперов продолжают расти расходы»

Директор по продажам федеральных проектов «Самолет» (строит в Казани) Антон Гак заявил KazanFirst, что в их компании не видят предпосылок для снижения цен. Это связано как с ростом строительной себестоимости, так и с высокой ключевой ставкой. По его словам, «у девелоперов продолжают расти расходы на строительные материалы и оплату труда рабочих на стройплощадках ввиду дефицита кадров». При этом дальнейшее снижение ключевой ставки будет способствовать повышению доступности жилья для клиентов.

— Все наши финансовые модели по возводимым проектам согласованы с банками, в которых у нас открыто проектное финансирование. Это означает, что финансовые учреждения видят потенциал для успешной их реализации. Мы постоянно находимся в поиске и реализации адресных льготных программ, в том числе скидок и акций. В настоящее время такая действует для военных, — рассказал Гак.